Неофициальный перевод

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА

от 16 апреля 2025 года №201

Об утверждении Положения о порядке внесения записей в реестр недвижимого имущества

На основании части (5) статьи 35 Закона №1543/1998 о кадастре недвижимого имущества (повторное опубликование в Официальном мониторе Республики Молдова, 2021 г., №88–95, ст. 79), с последующими изменениями, Правительство ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Положение о порядке внесения записей в реестр недвижимого имущества (прилагается).

2. Агентству геодезии, картографии и кадастра обеспечить реализацию Положения о порядке внесения записей в реестр недвижимого имущества.

Утверждено Постановлением Правительства Республики Молдова от 16 апреля 2025 года №201

Положение о порядке внесения записей в реестр недвижимого имущества

Глава I. Общие положения

1. Положение о порядке внесения записей в реестр недвижимого имущества (в дальнейшем – Положение) устанавливает:

1.1. структуру и содержание реестра недвижимого имущества (в дальнейшем – Реестр);

1.2. процедуру подачи заявления и подтверждающих документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество;

1.3. правила внесения записей в Реестр;

1.4. особенности регистрации определенных прав.

2. Условия настоящего Положения являются обязательными для сотрудников кадастровых органов, деятельность которых связана с получением, рассмотрением и подготовкой документов для регистрации, регистрацией недвижимого имущества и имущественных прав на него в Реестре, а также для заявителей на получение регистрационных услуг.

3. Объектами регистрации в Реестре являются:

3.1. земельные участки;

3.2. здания и другие основные строения капитального характера, независимо от того, являются ли они недвижимым имуществом или его составными частями; по запросу могут быть зарегистрированы и вспомогательные здания капитального характера;

3.3. изолированные помещения/единицы кондоминиума (квартиры, иные изолированные помещения и парковочные места в зданиях), вместе с соответствующей долей в праве собственности или суперфиция на земельный участок и на общие части строения;

3.4. участки недр, определяемые как земельные участки, со строениями или без строений, предназначенные для использования открытых или подземных месторождений, либо подземные пространства со строениями или без них, предназначенные для эксплуатации, существование которых в обоих случаях подтверждается документально посредством периметра горного месторождения;

3.5. многолетние насаждения, определяемые как насаждения многолетних культур, созданные в соответствии с нормами, предусмотренными законодательством.

4. Не являются объектами регистрации в Реестре киоски, ларьки, другие временные строения, ограждения, стены, межевые знаки, асфальтовое покрытие, подъемные краны, строения и установки, функции которых прямо непосредственно связаны с земельным участком или главным строением и которые не могут быть сформированы как самостоятельные объекты права в соответствии с Законом №354/2004 о формировании объектов недвижимого имущества, а также объекты инженерно-технической инфраструктуры.

Глава II. Структура и содержание реестра

5. Реестр ведется территориальным кадастровым органом недвижимости в пределах его компетенции, установленной Государственным учреждением "Кадастр недвижимого имущества".

6. Реестр хранится на бессрочной основе.

7. Реестр состоит из трех разделов: A, B и C:

7.1. разделы A и B ведутся вместе и содержат записи о земельном участке и строениях, расположенных на нем;

7.2. раздел C, который содержит записи об изолированных помещениях, открывается в случае, если строение разделено на изолированные помещения (единицы в кондоминиуме). Раздел C открывается для каждого изолированного помещения (единица в кондоминиуме) здания.

8. Каждый из разделов Реестра состоит из трех подразделов: I, II и III:

8.1. подраздел I содержит записи, относящиеся к объекту недвижимого имущества;

8.2. подраздел II содержит записи, относящиеся к праву собственности;

8.3. подраздел III содержит записи, относящиеся к прочим реальным правам и иным обременениям, которая, в свою очередь, состоит из двух частей:

8.3.1. первая часть содержит записи, относящиеся к другим правам, подлежащим регистрации такие как суперфиция, узуфрукт, использование, право на проживание, сервитут, обременяющий объект недвижимого имущества, ипотека, право использования земельных участков, принадлежащих государству или административно-территориальным единицам, концессия, право администрирования и право экономического использования;

8.3.2. вторая часть содержит записи, относящиеся к правам на дебиторскую задолженность и фактам или юридическим отношениям, касающимся недвижимого имущества.

9. Связь между подразделами Реестра состоит в том, что имущественные права собственника, указанные в подразделе II, возникают только в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подразделе I, с имущественными обременениями, перечисленными в подразделе III.

10. Для управления Реестром используются:

10.1. кадастровый и геометрический план;

10.2. кадастровое дело;

10.3. техническое дело;

10.4. журнал заявлений.

Глава III. Процедура первичной выборочной регистрации и текущей регистрации

Часть 1. Прием документов, поданных у окошка обслуживания

11. Прием документов для регистрации осуществляется регистратором.

12. Прием заявления и документов для регистрации объекта недвижимого имущества и прав на него осуществляется только в приемные дни и приемное время и только в установленном помещении.

13. Заявление о регистрации объекта недвижимого имущества и прав на него подается в трех экземплярах, к которым прилагаются документы, подтверждающие право собственности, а также другие документы, необходимые для регистрации.

14. Если юридический акт заверен нотариально либо издан органом публичной власти, для регистрации подается оригинал документа либо его заверенная копия и простая копия.

15. На простой копии документа, подтверждающего право собственности, регистратор делает отметку о том, что копия соответствует оригиналу или заверенной копии, подписывает ее и проставляет печать регистратора, после чего документ приобщается к кадастровому делу.

16. Юридические акты, относящиеся к объектам недвижимого имущества, составленные в простой письменной форме, подаются по меньшей мере в двух оригинальных экземплярах, из которых один, после осуществления регистрации, приобщается к кадастровому делу.

17. Регистратор заполняет заявление в информационной системе на основании данных и документов, предъявленных заявителем, после чего заявление распечатывается и подписывается заявителем, который от руки указывает свое полное имя и фамилию и подписывает заявление подписью, идентичной той, которая имеется у него в удостоверении личности.

18. Документы для регистрации прав могут быть поданы и в электронном виде, подписанные квалифицированной усиленной электронной подписью. Документы отправляются на адрес электронной почты, сообщенный регистратором окошка обслуживания.

19. Регистратор вправе делать копии с поданных документов.

20. Заявление о регистрации объекта недвижимого имущества и подтверждающие документы могут быть поданы:

20.1. лицом, которое приобрело права на объект недвижимого имущества на основании закона, юридического акта, путем наследования, путем преемственности прав, на основании судебного решения, административного акта, или иным образом, предусмотренным законом. В случае объектов общей совместной собственности, заявление может быть подано любым из совместных собственников. Заявление о регистрации права на основании юридического акта, не заверенного нотариусом, подписывается обеими сторонами по юридическому акту. Заявление о регистрации может быть подано и несовершеннолетним лицом, либо взрослым, в отношении которого установлена судебная мера охраны;

20.2. любой из сторон, если документы, которые подтверждают их права, заверены нотариально или изданы органом публичной власти. В случае, если заявление о регистрации подано лицом, которое требует исключения права, данное лицо должно представить и необходимые данные для регистрации правообладателя, подлежащего регистрации;

20.3. родителями, приемными родителями или опекунами, если заявление не подается лично несовершеннолетним лицом;

20.4. представителями физических и юридических лиц;

20.5. судебным исполнителем в ходе исполнительной процедуры;

20.6. лицами, имеющими статус наследников, для исправления, изменения или корректировки материальных ошибок в реестре;

20.7. нотариусом, который заверил юридический акт;

20.8. авторизованным администратором предусмотренных законодательством в случаях;

20.9. заинтересованным лицом, с представлением судебного решения, изданного в соответствии со статьей 326 Гражданского кодекса Республики Молдова №1107/2002; 20.10. кредитором, преследующим дебиторскую задолженность.

21. Полномочия представителя правообладателя подтверждаются доверенностью, или, в зависимости от обстоятельств, следующими документами:

21.1. для несовершеннолетних лиц:

21.1.1. родители или приемные родители – на основании удостоверения личности и свидетельства о рождении ребенка, или иного документа, который подтверждает их статус;

21.1.2. опекун или попечитель – на основании распоряжения органа опеки о назначении опекуна или попечителя, свидетельства о рождении ребенка и удостоверения личности опекуна или попечителя;

21.1.3. администратор, в случае заключения договора доверительного управления имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему лицу, находящемуся под опекой – на основании удостоверения личности и договора доверительного управления имуществом, заключенным с органом опеки или семейным советом;

21.1.4. представитель публичного учреждения социальной помощи, воспитательного или образовательного учреждения, лечебного или иного схожего учреждения, если у несовершеннолетнего лица нет родителей или приемных родителей, либо опекун не был назначен – на основании удостоверения личности, доверенности от имени учреждения или иного документа, подтверждающего право представлять учреждение, а также документов, подтверждающих факт помещения правообладателя в подобное учреждение;

21.2. для лиц, в отношении которых была избрана мера судебной охраны, опекун, попечитель или временный защитник должен представить удостоверение личности, вступившее в окончательную силу судебное решение о назначении, либо решение семейного совета о назначении опекуна, а также подтверждение от органа опеки о дате получения решения и того факта, что данный орган не выдвинул возражений против решения семейного совета;

21.3. опекун или попечитель – на основании удостоверения личности и распоряжения органа опеки о назначении опекуна или попечителя;

21.4. для лиц, в отношении которых была избрана мера судебной охраны в форме поручения об охране в будущем, доверитель предъявляет поручение об охране в будущем, доверенность или иной юридический акт, в котором содержится поручение об охране в будущем, который должен быть контрассигнован, скреплен печатью и должен содержать дату контрассигнации территориальным или местным органом опеки ;

21.5. для безвестно отсутствующих лиц – решение судебной инстанции о назначении администратора, договор доверительного управления, заключенный между администратором и органом опеки, и удостоверение личности администратора;

21.6. представители юридических лиц – оригиналом или копией устава, регламента или учредительного документа, данными Государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, данными из другого реестра, предусмотренного законодательством, о руководителе (администраторе) предприятия или организации, а в случае представителя, иного лица, нежели руководитель (администратор) – в том числе на основании доверенности, выданной в установленном порядке, в которой содержатся сведения о дате выдачи, пределах компетенции и сроке исполнения полномочий. Юридическое лицо может быть представлено и на основании договора поручения;

21.7. представитель-нерезидент юридического лица-нерезидента – учредительным документом иностранного юридического лица, выпиской из национального реестра страны, в котором было создано юридическое лицо и национальным паспортом с нотариально заверенным переводом на румынский язык, а в случае представителя, который не является руководителем (администратором) – в том числе на основании доверенности, выданной в установленном порядке;

21.8. адвокат – мандатом, который содержит явные полномочия для подачи заявления на регистрацию права в отношении объекта недвижимого имущества в интересах клиента.

22. Документы, издаваемые органами власти стран-членов Гаагской Конвенции, заключенной 5 октября 1961 года, должны содержать апостиль, согласно установленному образцу. Документы, составленные органами власти государств, которые не являются членами Гаагской Конвенции, заключенной 5 октября 1961 года или которые представили возражения по ее поводу, должны быть супралегализованы (должны иметь консульскую легализацию). Документы, выданные нотариусами и иными органами власти государств, с которыми Республика Молдова заключила соглашения о взаимном признании официальных документов без супралегализации или апостили, не требуют супралегализации или проставления апостили.

23. Заявитель представляет регистратору следующие документы:

23.1. документ, удостоверяющий личность:

23.1.1. булетин/идентификационная карта или паспорт;

23.1.2. свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц, если заявление подано представителем. Свидетельство о рождении не требуется, если заявление подано родителем, а информация может быть получена из государственных реестров и информационных систем, к которым у регистратора есть доступ;

23.1.3. национальный паспорт иностранного гражданина;

23.1.4. удостоверение личности лица без гражданства или вид на жительство;

23.1.5. свидетельство, выданное органами регистрации актов гражданского состояния о смене фамилии, имени, отчества – при несоответствии данных удостоверения личности лица и данных документов, которые подтверждают возникновение, передачу или прекращение права, за исключением случаев, когда информация может быть получена регистратором из государственных реестров и информационных систем;

23.2. свидетельство о государственной регистрации или решение о регистрации, в зависимости от обстоятельств, а также оригиналы учредительных документов, или их копии, для юридических лиц. Свидетельство о государственной регистрации или решение о регистрации не представляются в случае, если информация может быть получена регистратором из государственных реестров и информационных систем;

23.3. свидетельство о присвоении фискального кода или свидетельство, подтверждающее идентификацию лица в Государственном налоговом реестре, выдаваемое Государственной налоговой службой, при регистрации права собственности юридических/физических лицнерезидентов, за исключением случаев, когда информация может быть получена регистратором из государственных реестров и информационных систем;

23.4. доверенность, подтверждающая полномочия представителя подается в оригинале. Если на основании доверенности представлено физическое лицо, то доверенность должна быть заверена нотариально. Если доверенность выдана только для выполнения одной операции регистрации, ее оригинал прилагается к заявлению, а в случае генеральной доверенности к заявлению прилагается копия, удостоверенная регистратором;

23.5. документы, являющиеся основанием для возникновения, изменения или прекращения прав, согласно требованиям, предусмотренным в пунктах 14–17. Этими документами могут быть:

23.5.1. административные акты, изданные органами публичной власти уполномоченными в предусмотренном законодательством порядке;

23.5.2. договоры в отношении объектов недвижимого имущества, заключенные в соответствии с действующим законодательством на дату их заключения;

23.5.3. предварительный договор, декларация об исполнении права выбора, заверенные нотариально, а также подтверждение их сообщения другой стороне (это может быть заказное письмо с подтверждением получения или свидетельство, подтверждающее передачу и получение, выданное нотариусом, с приложением заверенной копии подтверждения получения;

23.5.4. свидетельство о наследовании;

23.5.5. решения судебных инстанций;

23.5.6. документы, удостоверяющие право обладателей земель, и другие документы (свидетельства) о правах на объекты недвижимого имущества, выданные уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством;

23.5.7. протоколы о приобретении объектов недвижимого имущества на торгах, составленные судебным исполнителем и подтвержденные заключением судебной инстанции, либо заключения судебных инстанций о подтверждении заключений судебных исполнителей о передаче имущества, либо протоколы передачи права собственности на объекты недвижимого имущества, составленные судебными исполнителями, изданные в целях исполнения судебных решений о передаче объектов;

23.5.8. протоколы торгов, акты об изъятии присужденного недвижимого имущества и свидетельства полной оплаты, выданные ликвидатором, либо акты об изъятии недвижимого имущества, не присужденного в результате торгов, а также свидетельства полной оплаты, выданные ликвидатором, либо акты отделения объекта недвижимого имущества из состава дебиторской массы, составленные администратором процедуры несостоятельности/ликвидатором, документы, подтверждающие право собственности лица, затребовавшего отделение объекта недвижимого имущества из дебиторской массы;

23.5.9. свидетельство, выданное жилищно-строительным кооперативом или гаражно-строительным кооперативом или справка, выдаваемая ассоциацией собственников в кондоминиуме, в случае реорганизации жилищно-строительного кооператива или гаражностроительного кооператива в ассоциации собственников в кондоминиуме;

23.5.10. иные документы, удостоверяющие возникновение, передачу или погашение прав на недвижимое имущество, выдаваемые или составляемые в соответствии с действующим законодательством на дату возникновения, передачи или погашения этих прав.

24. Документы, представленные для регистрации прав, должны индивидуализировать объект недвижимого имущества (содержать его описание) и указывать право, которое должно быть внесено в реестр или исключено из него, а также наименования сторон, их действительные подписи, а в случаях, предусмотренных законодательством, они должны быть заверены нотариально и подтверждены печатью. В случае, если документ состоит из двух или более листов, они должны быть пронумерованы и прошиты, либо скреплены вместе или сброшюрованы таким образом, чтобы обеспечить целостность документа.

25. Первичная регистрация объекта недвижимого имущества и прав на него может иметь место только при существовании геометрического плана объекта недвижимого имущества, принятого в соответствии с установленной процедурой.

26. Регистратор проверяет:

26.1. идентификационные данные заявителя и, в зависимости от обстоятельств, документ, подтверждающий полномочия представителя, с запросом данных из Государственного реестра населения, Государственного реестра юридических лиц;

26.2. существование документов, необходимых для регистрации и их соответствие требованиям статьи 29 Закона №1543/1998 о кадастре недвижимого имущества;

26.3. если объект недвижимого имущества или затребованное для регистрации право подлежит внесению в Реестр;

26.4. информацию из Реестра в целях установления существования оснований для отклонения заявления, предусмотренного в статье 31 Закона №1543/1998 о кадастре недвижимого имущества;

26.5. кадастровые данные (наличие геометрического плана, принятого в установленном порядке) для первичной регистрации объекта недвижимого имущества, внесение изменений в Реестр в связи с изменением объекта недвижимого имущества, а также в других случаях, когда для регистрации требуется план, за исключением случаев, когда одновременно представляется заявление на выполнение кадастровых работ и регистрация в Реестре.

27. После проведения проверки регистратор принимает или отклоняет заявление о регистрации.

28. В случае отклонения заявления о регистрации оно не регистрируется, но заявителю предлагается заполнить заявление в двух экземплярах, в которых указываются следующие данные:

28.1. фамилия и имя заявителя;

28.2. требования заявителя;

28.3. список представленных документов;

28.4. дата и подпись.

29. В данном заявлении регистратор указывает свое имя и фамилию, основание для отклонения заявления с разъяснением причины отклонения, после чего подписывает и проставляет печать. Один экземпляр заявления выдается заявителю, а второй архивируется в установленном порядке.

30. Основания для отказа в приеме заявления о регистрации прав следующие:

30.1. отсутствует удостоверение личности заявителя или представителя;

30.2. заявление подано лицом, не имеющим на это полномочий;

30.3. отсутствуют необходимые для регистрации документы;

30.4. представленные документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством;

30.5. заявленные к регистрации права не подлежат регистрации в Реестре;

30.6. заявленное к регистрации право на объект недвижимого имущества зарегистрировано за другим лицом;

30.7. данные в представленных документах не соответствуют данным кадастра, за исключением случаев, когда расхождение обусловлено технической ошибкой территориального кадастрового органа;

30.8. имеется отметка о наложении секвестра или запрета на отчуждение или обременение объекта недвижимого имущества, право на который заявлено к регистрации, за исключением случаев, когда юридический акт прямо предусматривает, что он заключен под отлагательным условием снятия секвестра или запрета;

30.9. не была внесена плата за регистрацию;

30.10. регистрация права должна быть осуществлена другим территориальным кадастровым органом;

30.11. представленные документы содержат подчистки, приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные в них исправления или выполнены карандашом;

30.12. документы содержат серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

30.13. страницы представленных документов не пронумерованы и не прошиты или не скреплены либо не сброшюрованы между собой в предусмотренном законом порядке, если правовые документы содержат две или более страниц;

30.14. объект недвижимого имущества или право, затребованные к регистрации, не индивидуализирован.

31. В случае принятия документов для регистрации, регистратор проверяет оплату стоимости услуги по регистрации (за исключением услуг, оказываемых безвозмездно, или которые согласно заключенным договорам, оплачиваются после их оказания) и заполняет заявление.

32. Заявление содержит следующую информацию:

32.1. данные о заявителе: фамилия и имя /наименование, данные удостоверения личности/учредительный документ (IDNP, серия и номер документа, дата рождения/IDNO, банковские реквизиты), домашний адрес / юридический адрес, номер контактного телефона;

32.2. данные о представителе и документ, подтверждающий его полномочия;

32.3. сведения об объекте недвижимого имущества (кадастровый номер, адрес);

32.4. затребованную услугу;

32.5. список документов, прилагаемых к заявлению (документы, служащие основанием для регистрации, описываются явно, с указанием номеров и дат, а документы, представляемые дополнительно в копиях, указываются как "Прочие документы") и количество страниц);

32.6. фамилию и имя регистратора;

32.7. сумму денежных средств, оплачиваемая авансом, номер платежной квитанции, если информация не извлекается автоматически информационной системой;

32.8. номер, дата и время получения заявления;

32.9. дату исполнения заявления.

33. Один экземпляр заявления, подписанный регистратором, возвращается заявителю.

34. Заявление регистрируется в информационной системе, а учет заявлений ведется в электронном формате.

Часть 2. Особенности подачи заявлений о регистрации нотариусами через платформу развития электронных услуг (ПРЭУ)

35. После заверения договора о переходе права собственности или договора ипотеки, либо после выдачи нотариального свидетельства на право, подлежащее регистрации в Реестре, нотариус в обязательном порядке требует регистрации права путем представления заявления о регистрации этого права в электронной форме через платформу развития электронных услуг (ПРЭУ). Заявление подается только в том случае, если объект недвижимого имущества, являющийся предметом юридического акта, ранее проходил государственную регистрацию, а также при отсутствии запретов, секвестров в отношении объекта или других законных обстоятельств, которые препятствуют осуществлению такой регистрации.

36. Заявление может быть представлено нотариусом в отношении объекта недвижимого имущества, к которому применены секвестры и запреты, если в соответствии с юридическим актом, право приобретается при условии временного приостановления мер обеспечения.

37. Заявление о регистрации представляется нотариусом, который заверил или выдал юридический акт, на основании которого осуществляется регистрация в Реестре, при условии оплаты расходов на регистрацию.

38. Заявление о регистрации может быть представлено от имени любой из сторон по нотариальному акту.

39. Особенности представления заявлений нотариусами устанавливаются Правилами представления нотариусами заявлений для регистрации прав, посредством платформы развития электронных услуг утвержденных Государственном учреждением "Кадастр недвижимого имущества" и Нотариальной палатой.

Часть 3. Проверка и подготовка документов для регистрации

40. Срок рассмотрения заявления не должен превышать 10 рабочих дней с даты его регистрации. Этот срок может быть продлен, но не более, чем на 40 календарных дней, если от заявителя, публичного органа или иных лиц требуется заменить или представить дополнительные документы.

41. Проверка и подготовка документов для регистрации недвижимого имущества и прав на него осуществляется регистратором. Регистратор рассматривает документы кадастрового дела, и в зависимости от обстоятельств, технического дела, в электронном формате, и по необходимости запрашивает документы из архива и рассматривает их на бумажном носителе.

42. Проверка документов осуществляется только в рабочее время и в специальном помещении, предназначенном для работы с архивными материалами. Работа с архивными материалами осуществляется с соблюдением требований инструкций Национального архивного агентства Государственной архивной службы Республики Молдова и Положения о ведомственном архиве Государственного Учреждения "Кадастр недвижимости", утвержденного Агентством геодезии, картографии и кадастра.

43. Регистратор начинает проверку документов с определения их подлинности, путем изучения их на предмет возможных подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неприемлемых изменений. В случае документов в электронном формате, он проверяет действительность электронных подписей в установленном порядке.

44. После определения подлинности документов регистратор проверяет полноту данных, соответствие формы документов с законными требованиями и извлекает необходимые данные из государственных реестров в электронном формате и доступных ему государственных информационных систем. Форма документов, на основании которых появляются, изменяются или погашаются права на объекты недвижимого имущества, должна соответствовать требованиям законодательства Республики Молдова.

45. Удостоверившись в том, что документы правильны, регистратор:

45.1. рассматривает материалы кадастрового дела, включая решения об отказе или отклонении и другие имеющиеся в деле документы, которые могли бы повлиять на решение регистратора;

45.2. в случае текущей регистрации, проверяет соответствие данных в поданных документах с данными в кадастровом деле и Реестре;

45.3. в случае первичной регистрации, а также если объект недвижимого имущества был зарегистрирован в ходе первичной регистрации, рассматривает документы технического дела и кадастрового дела, касающиеся истории объекта недвижимого имущества (запреты, секвестры, состав объекта недвижимого имущества);

45.4. проверяет данные, записанные в Реестре (разделы A и B), относящиеся к объекту, субъекту, обременениям, включая ограничения, запреты, секвестры, отметки, как для осуществления записей в разделах A, B, так и для осуществления записи в разделе C;

45.5. по необходимости составляет запросы в органы публичной власти, к нотариусам, в судебные инстанции и другие органы, для получения дополнительных документов;